Làm sao để tính mật độ xây dựng nhà ở một cách chính xác nhất

Một trong những yếu tố tiên quyết trước khi xây nhà là bạn cần phải làm thủ tục xin cấp phép xây dựng. Khi xây dựng bất cứ dự án nào gia chủ cần phải tìm hiểu, cũng như dựa trên bộ quy chuẩn về thiết kế nhà cao tầng và bộ Quy chuẩn về kỹ thuật để quy hoạch.

Mật độ xây dựng là một trong những yếu tố phải thể hiện rõ ràng. Để hoàn thiện một công trình như kỳ vọng, bên cạnh việc sở hữu mẫu thiết kế nhà thì gia chủ cần tìm hiểu về mật độ xây dựng. Tuy nhiên, không phải ai cũng am hiểu về vấn đề này.

Để hoàn thiện một công trình như kỳ vọng, ngoài việc sở hữu mẫu thiết kế kiến trúc nhà thì gia chủ cần hiểu thêm về mật độ xây dựng. Vậy mật độ xây dựng là gì? Cách tính mật xây dựng hiện nay ra sao? Bạn hãy cùng Kiến trúc HNP tìm hiểu kỹ trong bài viết dưới đây nhé.

Mật độ xây dựng là gì

Theo quy định pháp luật mật độ xây dựng được chia làm hai loại là mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp.

Mật độ xây dựng thuần là gì ?

Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích chiếm đất dựa trên tổng diện tích của lô đất của các công trình xây dựng. Không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời …

Ví dụ:

  • Diện tích đất: 5m x 20m = 100 m2.
  • Phần diện tích xây nhà: 5m x 18m = 90 m2.
  • Phần sân trước bạn chừa 2m: 5m x 2m=10 m2

Như vậy mật độ xây dựng được tính bằng: 90m2/100m2 x100 = 90%

Trong đó phần xây dựng là 90% (tương ứng 90m2), phần chừa sân 10% (tương ứng 10m2).

Mật độ xây dựng gộp là gì

Mật độ xây dựng gộp là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích toàn khu đất. Diện tích toàn khu đất bao gồm có cả sân đường, khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó.

Phân loại mật độ xây dựng

Theo đặc trưng công trình sẽ có các loại mật độ xây dựng tương ứng như:

  • Mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ
  • Mật độ xây dựng nhà phố
  • Mật độ xây dựng biệt thự
  • Mật độ xây dựng chung cư

Cách tính mật độ xây dựng chuẩn xác nhất

Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD vào ngày 03/04/2008 của Bộ Xây dựng v/v Ban hành: “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng”. Đồng thời, hướng dẫn cụ thể về cách tính mật độ xây dựng công trình kiến trúc, các đơn vị tư vấn, thiết kế xây dựng, thẩm định, phê duyệt các công trình liên quan đến chỉ tiêu mật động xây dựng.

Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%

Công thức tính mật độ xây dựng

Trong đó:

  • Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2): Được tính dựa bằng hình chiếu bằng của công trình nhà phố, biệt thự, nhà ở…
  • Diện tích chiếm đất của công trình không bao gồm diện tích chiếm đất các công trình cụ thể: tiểu cảnh trang trí, sân thể thao ngoài trời (trừ khu vực sân tennis, sân thể thao xây dựng cố định…).
Công thức mật độ xây dựng nhà ở bằng công thức được suy với cách tính thủ công sau

Giải thích các ký hiệu

  • Nt: mật độ xây dựng của tại khu vực đất cần tính.
  • Ct: diện tích khu đất cần tính.
  • Ca: diện tích khu đất cận trên.
  • Cb: diện tích khu đất cận dưới.
  • Na: mật độ xây dựng cận trên trong bảng 1 tương ứng với Ca.
  • Nb: mật độ xây dựng cận dưới trong bảng 1 tương ứng với Cb.

Ngoài ra bạn cũng có thể tham khảo một bảng tra cứu nhanh về mật độ xây dựng tối đa cho các công trình nhà phố, nhà riêng lẻ, nhà vườn, biệt thự trong bảng dưới đây:

Diện tích lô đất (m2)≤5075100200300500≥1000
Mật độ xây dựng tối đa100908070605040

Như vậy nếu diện tích lô đất từ 50 mét vuông trở xuống thì mật độ xây dựng là 100%, tức được xây dựng hết diện tích lô đất. Lô đất có diện tích 75 mét vuông thì xây dựng 90%. Trường hợp lô đất là 100m2 thì xây dựng 80%, tương tự với lô đất từ 1.000 mét vuông trở lên chỉ được xây dựng 40%. Như vậy theo quy chuẩn trên diện tích lô đất càng lớn mật độ xây dựng càng bị thu hẹp.

Quy định về mật độ xây dựng

Ngoài việc tìm hiểu mật độ xây dựng là gì, cách tính mật độ xây dựng ra sao thì tiếp theo chúng ta tìm hiểu quy định về mật độ xây dựng. Theo đó, quy định mật độ xây dựng được chia thành:

  • Quy định về mật độ xây dựng ở nông thôn.
  • Quy định về mật độ xây dựng ở thành thị.

Quy định về mật độ xây dựng nhà ở nông thôn

Quy định mật độ xây dựng ở vùng nông thôn được chia thêm thành 2 nhóm: Quy định mật độ xây dựng tối đa và quy định mật độ nhà ở nông thôn.

Quy định về mật độ xây dựng tối đa với nhà ở như sau:

Diện tích lô đất (m2)≤5075100200300500≥1000
Mật độ xây dựng tối đa100908070605040

Quy định tối đa về các tầng xây dựng

Chiều rộng lộ giới L (m)Tầng cao tối đa
L ≥ 205
12 ≤ L ≤ 204
6 ≤ L ≤ 124
L < 63

Quy định về mật độ xây dựng nhà phố

Chiều rộng lộ giới L (m)Tầng cao cơ bản (tầng)Số tầng cộng thêm nếu thuộc khu vực quận trung tâm thành phố hoặc trung ương cấp quậnSố tầng cộng thêm nếu thuộc trục đường thương mại dịch vụố tầng cộng thêm nếu công trình xây dựng trên lô đất lớnCao độ tối đa từ nên vỉa hè đến sàn lầu 1ố tầng khối nền tối đa + số tầng giật lùi tối đaTầng cao tối đa (tầng)
L ≥ 255+1+1+17m7+18
20≤L<55+1+1+17m6+28
12≤L<204+1+1+15.8m5+17
7≤L<124+1+15.8m4+16
3.5≤L<73+15.8m3+14
L<3.535.8m3+03

Độ vươn của ban công và ô văng phụ thuộc vào lộ giới:

Chiều rộng lộ giới L (m)Tầng cao tối đa
L < 6
6 ≤ L < 120,9
12 ≤ L < 201,2
L ≥ 201,4

Một số yếu tó mà người dân tại các thành phố cũng cần lưu ý:

  • Nhà có hẻm sẽ không được lên sân thượng.
  • Đường nhỏ hơn 7m: xây trệt, lửng, 2 tầng, sân thượng.
  • Đường nhỏ hơn 20m: xây trệt, lửng, 2 tầng, sân thượng.
  • Đường lớn hơn 20m: xây trệt, lửng, 4 tầng, sân thượng.
  • Trục thương mại: 5 tầng.
  • Những trục đường thương mại lũy bán bích 3,5m.

4. Quy định về chỉ giới đường đỏ trong xây dựng

Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa. Nó dùng để phân định ranh giới giữa phần đất để xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc các công trình kỹ thuật hạ tầng, không gian công cộng khác.

Trong đô thị chúng ta thường gặp lộ giới là chỉ giới đường đỏ của phần đất dành làm đường đô thị, bao gồm toàn bộ lòng đường, lề đường và vỉa hè. Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng nhà, công trình trên đất đó.

Chỉ giới xây dựng có thể trùng với chỉ giới đường đỏ, nếu công trình được phép xây dựng sát chỉ giới đường đỏ (ranh giới lô đất), hoặc lùi vào so với đường đỏ nếu công trình phải xây lùi vào so với chỉ giới đường đỏ (do yêu cầu của quy hoạch). Khoảng lùi là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.

đường chỉ đỏ trong xây dựng

Kết luận

Hy vọng những thông tin trên đã giúp bạn trả lời các câu hỏi về chủ đề xung quanh mật độ xây dựng, cũng như cách tính mật độ xây dựng chính xác nhất. Những thắc mắc về mật độ xây dựng cũng như thiết kế nội, ngoại thất bạn hãy liên hệ với Kiến trúc HNP để được tư vấn miễn phí và chi tiết nhất nhé.

Liên hệ ngay với chúng tôi để được TƯ VẤN MIỄN PHÍ

Hotline/Zalo: 0986.121.682

Địa chỉ: Tầng 3 HUD 3 Tower, 121-123 Tô Hiệu, P. Nguyễn Trãi, Q. Hà Đông, TP. Hà Nội

bài viết khác

0986121682

Thiết kế & Thi công trọn gói

Nhận tư vấn miễn phí ngay